建物を解体して登記をしなかったらどうなる？【滅失登記】
～登記しないリスクと売却・税金・相続への影響を徹底解説～
はじめに：建物を「壊しただけ」で終わっていませんか？
古い家を取り壊したあと、登記の手続きを忘れてしまう――
実はこの「滅失登記（めっしつとうき）」の未処理、非常に多いです。
「もう建物はないから大丈夫」
「更地になったから問題ない」
そう思っていても、法務局の登記簿上では“建物がまだ存在している”状態になっていることが少なくありません。
実は、建物を取り壊したあとも法的な手続きが必要なのです。
この記事では、「滅失登記とは何か」「登記をしないと起こるリスク」「手続きの流れと費用」まで、専門家の視点からわかりやすく解説します。
1. 滅失登記とは？
💡 滅失登記とは、建物を解体したことを法務局に届け出て、登記簿から建物情報を削除する手続きです。
「登記簿に建物が載っている＝その建物が現存している」という扱いになるため、取り壊した後も登記をしなければ、法律上“建物がある”ことになってしまうのです。
✔︎ 滅失登記は法律で定められた“義務”
不動産登記法第57条により、
「建物を取り壊した所有者は、取り壊した日から1か月以内に滅失登記を行う義務を負う」
と明記されています。
つまり、解体後1ヶ月以内に登記をしなければ法律違反となり、過料（罰金）の対象になる場合もあります。
2. 滅失登記をしないとどうなる？
「ただの手続き忘れ」と思って放置していると、思わぬトラブルに発展することがあります。
リスク | 内容 |
|---|---|
🏠 不動産売却がスムーズに進まない | 登記簿上に“存在しないはずの建物”が残っていると、買主や仲介会社が取引を敬遠することも |
💸 固定資産税を余分に支払う可能性 | 解体済みでも「建物あり」とみなされ、課税対象が残ってしまうケースあり |
⛔ 相続登記や名義変更が止まる | 登記簿が古いままだと、相続登記・分割協議が進められない場合も |
🧾 融資・担保設定の際に問題 | 金融機関の審査で「登記簿と現況が一致しない」と判断されることも |
特に更地売却や相続予定のある土地では、滅失登記を怠ると後で二重の手間になります。
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3. 滅失登記の手続き方法
「建物を取り壊したら、すぐに法務局で手続き」が基本です。
🏗 滅失登記の基本フロー
- 建物の解体完了
→ 解体業者から「取壊し証明書（解体証明書）」を発行してもらう - 土地家屋調査士または本人が申請準備
→ 建物の構造・位置・所有者の確認を行い、登記申請書を作成 - 法務局に申請書を提出
→ 管轄は建物所在地の法務局 - 登記完了（1～2週間程度）
→ 登記簿から建物情報が削除され、「更地」として扱われるようになります
👇法務局HPの滅失登記についてはこちらから
📑 滅失登記に必要な主な書類
- 滅失登記申請書
- 解体業者の取壊し証明書
- 解体前の建物登記簿謄本
- 所有者の本人確認書類
- 委任状（代理申請の場合）
※建物が古く、登記情報が不明な場合は、土地家屋調査士による現地確認（現況測量）が必要となることもあります。
4. 滅失登記の費用と期間
- 登録免許税：不要（非課税）
- 土地家屋調査士報酬：3万〜6万円前後（内容により変動）
- 登記完了までの期間：おおむね1〜2週間
建物の構造や建築時期によっては、追加資料（建築確認台帳や固定資産評価証明書など）が求められるケースもあります。
5. 滅失登記をしないまま売却したらどうなる？
「更地として売りたい」「すでに解体したから登記は後回しでいい」――
この判断、非常に危険です。
登記簿上に建物が残っていると、
- 売買契約が成立しない
- 銀行融資が通らない
- “登記と現況が一致しない土地”として評価が下がる
といった不利益が発生します。
不動産取引の現場では、登記簿の情報＝法的な現況とみなされるため、
現実の状態が一致していないと「リスク物件」と判断されかねません。
👉 解体が終わったら、「売却の前に滅失登記を済ませる」のが鉄則です。
6. よくある質問（FAQ）
Q. 解体から何年も経っていても滅失登記はできますか？
➡ 可能です。
ただし、長期間が経過していると「解体証明書の取得」や「現況確認」が難しくなるため、早めに専門家へ相談しましょう。
Q. 自分で手続きできますか？
➡ 本人申請も可能です。
ただし、図面の添付や法務局とのやり取りに慣れていない場合、補正（差し戻し）になるケースも。
確実に終わらせたい場合は、土地家屋調査士や司法書士への依頼が安心です。
Q. 建物が古すぎて図面がない場合は？
➡ 法務局や市役所で「建築確認台帳」「家屋課税台帳」を確認。
必要に応じて、現地調査による再測量で対応します。
7. 相続・登記・解体をワンストップで進めるなら
染谷綜合法務グループでは、
司法書士・行政書士・土地家屋調査士・不動産スタッフがチームで連携し、
「相続登記＋滅失登記＋売却準備」までを一括サポートしています。
- 滅失登記の申請書作成・代理提出
- 取壊し証明書の収集・確認
- 相続登記・名義変更との連携
- 売却・譲渡までの書類整備
建物を解体したまま放置している方、相続で古い家を整理中の方も、
まずはお気軽にご相談ください。
まとめ：建物を壊した後こそ、“最後の登記”を忘れずに
滅失登記は、「解体後の最後の一手続き」。
これを怠ると、税金・売却・相続などあらゆる場面で問題が生じます。
特に近年は、相続登記義務化や空き家問題への法規制も強化されており、
「登記をしないリスク」は年々大きくなっています。
💡 建物を解体したら、“1ヶ月以内に滅失登記”が基本ルール。
登記が完了して初めて、その土地は「正式な更地」として扱われます。
未来のトラブルを防ぐためにも、今すぐ登記簿を確認してみましょう。
