空き家を売るなら今！相続不動産の売却で注意したい3つの落とし穴
空き家を放置するリスクとは？
親から相続した家をそのままにしている「空き家」が全国的に増加しています。
総務省の調査によると、日本の空き家率は約14％にのぼり、今後も増加が予想されています。
しかし空き家を放置すると、次のようなリスクが発生します。
•固定資産税の負担が増える
管理されていない空き家は「特定空き家」に指定され、固定資産税の軽減措置が外れることがあります。
•建物の老朽化・倒壊リスク
人が住まない家は湿気や害虫、雨漏りで急速に劣化します。
•近隣トラブルや管理責任の発生
庭木の越境や害獣被害、倒壊事故などが起きた場合、所有者に責任が問われることもあります。
このような理由から、「売却して資産を整理する」ことは今後の生活を守る手段にもなります。
ただし、相続した不動産の売却には、一般的な売買とは異なる注意点がいくつかあります。
1. 名義変更をしていないと売却できない
よくある誤解
「親名義のままの家でも売れる」と思ってしまうケース。
実際には、相続登記（名義変更）を完了していない不動産は売却できません。
登記上の名義人（故人）は、法的に売却契約を結ぶことができないためです。
注意点
2025年4月からは、相続登記が義務化されます。
相続発生から3年以内に登記を行わない場合、10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。
さらに、相続人が複数いる場合には、
「誰がどの割合で相続するか」を明確にするための遺産分割協議書を作成し、
全員の署名・押印を得てから登記を行う必要があります。
ワンポイントアドバイス
相続登記をしていないと、後々の売却時にトラブルになりやすく、
買主から「登記が終わっていないなら契約できない」と断られることも。
まずは、名義整理を早めに行うことが第一歩です。
2025.05.09
2024年4月から義務化！相続登記ってなに？知らないと罰則の可能性も… ― 相続登記の新ルールと今すぐ確認すべきポイント ― 相続登記の義務化とは？ 2024年4月1日から施行された「相続登記の義務化」。 これにより、不動産を相続した人は相続登記（名義変更）を原則3年以内に申請しなけ...
譲渡所得税の特例を知らずに損をする
よくある失敗
相続した家を売却すると、売却益（譲渡所得）に対して譲渡所得税・住民税が課税されます。
しかし、多くの方が使える特例を知らずに、本来払わなくてもよい税金を支払っているケースがあります。
注意点
相続した家を売却する際に使える代表的な特例が、
「被相続人居住用家屋の譲渡所得の特別控除（3,000万円特別控除）」です。
この特例を利用すれば、最大3,000万円まで譲渡所得を控除でき、
税金の負担を大幅に減らすことが可能です。
ただし、以下の条件を満たす必要があります。
- 被相続人（亡くなった方）が一人で居住していたこと
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 建物が耐震基準を満たす、または取り壊されていること
これらを満たさないと控除が受けられないため、売却前に専門家（税理士・司法書士）へ確認しておくことが大切です。
染谷綜合法務事務所からのアドバイス
不動産の「名義」「売却時期」「税金の特例」には密接な関係があります。
場合によっては、登記を先に進めてから売却スケジュールを立てるほうが節税になるケースもあります。
売却スケジュールを甘く見るとトラブルに
よくある失敗
「空き家をすぐに売りたい」と思っても、相続不動産は手続きが多く、通常より時間がかかります。
- 相続人の数が多く、意見がまとまらない
- 遺産分割協議や登記、測量に時間がかかる
- 争いが発生し、調停や家庭裁判所に持ち込まれる
注意点
相続不動産の売却は、平均で3〜6か月、場合によっては1年以上かかることもあります。
売却を希望する時期から逆算して、
「いつまでに登記を完了させるか」「誰が手続きを担当するか」を早めに決めることが重要です。
まとめ：空き家を売る前に押さえる3つのポイント
- 名義変更（相続登記）を必ず済ませる
- 税金の特例を把握して節税対策を行う
- 売却スケジュールを余裕を持って立てる
これらを理解して進めることで、相続不動産の売却をスムーズに行うことができます。
染谷綜合法務事務所のサポート体制
染谷綜合法務事務所では、
司法書士・行政書士・宅建士・土地家屋調査士が連携し、
相続不動産の登記・名義変更・遺産分割協議・売却支援をワンストップで対応しています。
「まだ売るか決めていない」「登記の仕方が分からない」
といったご相談段階でもお気軽にご連絡ください。
