相続した土地が農地だった！農地転用と登記のポイントをわかりやすく解説

はじめに：相続したら「農地」だった？意外と多い“使えない土地”の悩み

相続によって土地を受け取ったものの、登記簿を確認してみたら地目が「田」や「畑」だった――。
実はこのケース、千葉県や茨城県などの郊外地域では非常に多く見られます。

一見「自分の土地になった」と思っても、農地はそのまま自由に売却・活用・建築することができません。
農地法という法律により、「農地転用許可」を得なければ、駐車場や住宅地への変更も認められないのです。

この記事では、相続した土地が農地だった場合に知っておくべき

• 登記と地目の確認方法
• 農地転用の許可手続き
• 失敗しやすい注意点
• 専門家に依頼すべきタイミング

を、司法書士・行政書士・不動産の専門家の視点でわかりやすく解説します。

1. 農地とは？登記簿で確認する最初のポイント

まず、まず、相続した土地が「農地」に該当するかどうかは、登記簿（登記事項証明書）で確認できます。
地目欄に「田」「畑」「樹園地」「牧場」などと記載されていれば、それは農地です。

農地には、農地法第3条〜第5条の規制がかかります。
この法律により、農業目的以外で利用したり、所有者が農家でない場合に売却・転用することは原則できません。

🔍 チェックポイント

• 地目が「田」「畑」になっている
• 現況が空き地でも、登記上は農地のまま
• 農業委員会の許可を受けていない

これらに該当する場合、売却・転用・建築の前に農地転用の許可が必要になります。

2025.07.13

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2. 相続後にまずやるべき手続き：登記と相続人の整理

相続した農地を動かす前に、まずは相続登記を完了させる必要があります。
登記名義が被相続人（亡くなった方）のままでは、農地転用も売却も一切できません。

2025年4月以降は相続登記が義務化され、3年以内に登記をしないと罰則（過料最大10万円）が科される可能性があります。

🧾 相続登記の基本ステップ

1. 1. 被相続人の戸籍収集（出生から死亡まで）
   2. 相続人全員の確認と遺産分割協議書の作成
   3. 登記申請書の作成・法務局への提出

農地が複数筆に分かれている場合や、他の地目（土地・宅地・山林など）が混在している場合は、
登記内容を整理しておくことで後の転用手続きがスムーズになります。

相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）：法務局

相続した土地が農地の方へ

農地登記や転用申請は、書類の不備で「差し戻し」になるケースが多いです。
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3. 農地転用とは？許可が必要な3つのケース

農地を農業以外の目的で利用するには、農地転用許可が必要です。
許可を得ずに造成・建築・売却を行うと、農地法違反となり、罰則（3年以下の懲役または300万円以下の罰金）を受ける可能性もあります。

📌 主な転用ケース

💡 ポイント

• 市街化区域内の農地は届出でOK（許可不要）
• 市街化調整区域の農地は原則許可が必要
• 転用申請には土地の図面・登記事項証明書・現況写真が必要

4. 農地を活用・売却したいときの注意点

農地を相続した後、最も多い相談が「どう活用すればいいのか？」というものです。
特に、相続人が農業を継がない場合、放置すると管理責任や税負担だけが残ることになります。

🏡 主な選択肢と注意点

特に売却を希望する場合は、
「農地転用許可を得た状態」または「宅地化済み」でないと、買主がつきにくくなります。

そのため、まずは専門家に相談し、
「転用許可を得た上で売却」するか「農地として貸す」かを判断しましょう。

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農地は登記や転用の手続きが複雑で、自治体や農業委員会とのやり取りも多く発生しますが、
各専門士が連携することで、最短・確実に手続きを完了することが可能です。

千葉県内や遠方にお住まいの方にもご利用いただけるよう、
オンライン面談・郵送での書類対応など、柔軟な手続きサポートも行っております。

まとめ：相続した農地は“早めの確認と転用準備”がカギ

農地を相続したら、まずは登記と地目を確認し、農地法の規制対象かどうかを判断しましょう。
そのうえで、登記・転用・売却・管理のどれを選ぶかを明確にすることが重要です。

染谷綜合法務事務所では、
司法書士・行政書士・不動産の専門家がチームを組み、
相続登記から農地転用・売却までをワンストップでサポートしています。

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