未登記建物とは？相続・売却・解体で困らないための手続きと登記の進め方

未登記建物とは？売却・相続・解体で困らないために今できること

はじめに：登記されていない建物＝「未登記建物」とは

「未登記建物（みとうきたてもの）」とは、法務局で建物の登記（所有者・構造・面積など）がされていない状態の建物を指します。
本来、建物を新築・増築した場合には建物表題登記（所有者を公に示す登記）を行う必要がありますが、古い建物や代々の持ち家では、これがされていないケースが意外と多く見られます。

登記がなされていないということは、法的には「所有者が誰か証明できない」状態。
見た目は自分の家でも、登記簿上は「存在しない建物」扱いになるため、相続や売却、解体などで思わぬトラブルを招くことがあります。

なぜ未登記建物が存在するのか？

未登記建物が生じる理由はさまざまです。特に昭和期以前に建てられた家では、当時は登記義務への意識が薄く、結果的に“登記されていないまま放置”されているケースも少なくありません。

よくある原因としては以下の通りです。

建築当時に登記を忘れていた
増改築をしても変更登記をしていない
増改築をしても変更登記をしていない
増改築をしても変更登記をしていない
親族名義の土地に自分が建てた建物を登記していない
戦前・昭和期の古い家屋で書類自体が残っていない

これらのケースでは、固定資産税は課税されているのに登記簿上は存在しないという二重構造が起こり、後々の相続や売却時に問題化することが多いです。

未登記建物が引き起こすトラブル

① 相続時に登記ができない

未登記建物は、法的に誰のものかが証明できないため、相続登記が進められません。
結果として「誰の名義で申請すればいいのか分からない」「遺産分割協議が進まない」という事態に陥ります。

さらに、実際の所有者と固定資産税の納税者が異なることもあり、課税関係でも混乱を招きます。

② 売却できない・買主がつかない

不動産の売買には、登記簿上の所有者情報が必須です。
未登記建物は所有権の証明ができないため、売却契約そのものが成立しません。

また、建物が登記されていないと評価額に反映されず、土地だけの価格でしか売れないという不利益も生じます。

③ 解体や補助金手続きが進まない

建物を解体する際、未登記の場合は「未登記建物の解体届」を提出する必要があります。
所有者の証明書類や追加確認が必要になるため、手続きが煩雑になります。
また、自治体の解体補助金制度や空き家対策補助金の対象外になることも。

未登記建物を確認する方法

未登記かどうかを調べるには、次の手順を行うと確実です。

1. 固定資産税通知書を確認
  建物の課税情報があるのに登記簿がない場合、未登記の可能性があります。
2. 法務局で登記事項証明書を取得
  該当住所・地番で建物登記簿がなければ未登記です。
3. 自治体の建築確認台帳を確認
  建築時の記録が残っている場合もあります。
4. 親族や以前の所有者に確認
  古い名義や申請漏れがある場合、家族が事情を知っていることも。